Безналоговое рефинансирование весьма эффективно, если в качестве замены вы покупаете недвижимость, равную по стоимости или дороже. А что, если она будет дешевле? Давайте вернемся к первому примеру. Фред и Сью продают старый дом за 100 тысяч долларов, а новый покупают за 90 тысяч. Откуда тут взять требуемые 10 тысяч долларов? Есть два способа. Их можно получить в момент совершения сделки по продаже или выждать 180 дней, пока операция по обмену не будет полностью завершена. Если вам требуются наличные деньги сразу же после продажи старой собственности, то об этом надо сообщить посреднику, который подготовит все документы по обмену таким образом, чтобы дать вам эту возможность. В противном случае все средства будут заморожены до окончания периода обмена. Вы не сможете получить доступ к деньгам, находящимся у посредника, пока операция не будет полностью завершена.
И в заключение еще несколько слов. Я ничего не говорил о том, что задолженность по новой недвижимости должна быть, как минимум, равна задолженности по старой. Такого требования не существует, хотя очень многие посредники и юристы, похоже, придерживаются другого мнения. Предположим, Фред и Сью продают свой дом за 100 тысяч долларов, и в итоге после уплаты долгов по кредиту у них остается 60 тысяч. Затем они покупают новый дом тоже за 100 тысяч долларов. Для этого они используют 60 тысяч, хранящиеся у посредника, а оставшиеся средства могут получить из любого источника, воспользовавшись, например, своими личными сбережениями или взяв кредит. Например, они вкладывают 60 тысяч, вырученные от продажи, берут 20 тысяч из своих сбережений и получают кредит в размере еще 20 тысяч.
Дочитав до конца эту главу, спокойно поразмыслите и постарайтесь представить себе общую картину. Применение статьи 1031 – это прекрасный способ попасть из пункта А в пункт Б без уплаты налогов. Но начинать этот путь надо с вопроса: «Что делать с деньгами, полученными от продажи недвижимости?» Если хотя бы часть из них вы намерены использовать на приобретение новой недвижимости, то имеет смысл воспользоваться преимуществами, которые предоставляет налоговый кодекс.
* * *
Гэри Горман хорошо известен как лектор и автор книг, посвященных статье 1031 налогового кодекса. Его перу, в частности, принадлежит книга «Шесть основных вещей, которые надо знать об обмене недвижимости с применением статьи 1031» («Six Basic Things You Need to Know about 1031 Exchanges»). Работая более тридцати шести лет в области налогообложения недвижимости, Гэри приобрел огромный опыт и не раз выступал в качестве эксперта в судах федеральной инстанции по применению статьи 1031. Им разрабо таны отличные программные пакеты «1031Connexions.com», «1031 TaxPak» и «1031Access».
18. Карлтон Шитс. Как купить недвижимость, не внося собственных денег?
Карлтон уже стал легендой в мире инвестиций в недвижимость. Он обучил этому делу больше людей, чем кто-либо другой.
Много лет назад, когда я только начинал эту деятельность, мне довелось посмотреть по телевизору одно интервью с Карлтоном. После этого я купил его учебную программу и считаю это одной из самых удачных инвестиций в моей жизни.
Карлтон принадлежит к той же категории людей, что и мой богатый папа. Они придерживаются одинаковой философии. Они верят в силу денежного потока и видят в вещах ценность, которая ускользает от взгляда большинства других людей. Они не боятся вкладывать деньги в районы, находящиеся в состоянии экономического упадка. Они понимают, что как бы мало ни зарабатывал человек, он нуждается в крыше над головой.
Сегодня мы с Карлтоном сотрудничаем с Институтом профессионального образования (PEI), который оказывает поддержку и образовательным программам Карлтона в сфере недвижимости, и учебным программам компании «Rich Dad».
Роберт Кийосаки
За долгие годы, в течение которых я обучал людей, как разбогатеть, вкладывая деньги в недвижимость, мне, пожалуй, чаще всего приходилось слышать следующее возражение: «Но у меня нет денег, чтобы начать». Такое ошибочное понимание инвестирования удерживает очень многих людей от реализации своей мечты.
Возьмите на заметку
К неудаче ведет отсутствие амбиций, а не денег.
Я бы тоже мог быть одним из таких людей, но произошли события, которые навсегда изменили мою жизнь. После окончания колледжа я начал работать в секторе частного бизнеса – сначала восемь лет на одну компанию, а потом восемнадцать месяцев на другую.
Изо всех сил я старался взобраться вверх по карьерной лестнице и, оглядываясь назад, должен честно признать, что переоценивал свои возможности. Из второй компании меня уволили. Поначалу я собирался начать собственный бизнес, но потом в голову пришла одна идея. Я вспомнил, что за время работы в этих компаниях четыре раза менял место жительства и каждый раз при продаже и покупке дома зарабатывал от 5 до 8 тысяч долларов. По тем временам это были громадные деньги! И я подумал: а почему бы не заняться недвижимостью? Правда, я располагал слишком незначительной суммой, и у меня не было возможности получить кредит.
Насчет кредита дело осложнялось еще и воспитанием, полученным в консервативной семье, где родители постоянно внушали мне: «Никогда не бери в долг, если только не собираешься покупать себе дом. Всегда рассчитывай только на те деньги, что у тебя есть». А поскольку все деньги, которые я выручил от продажи прежних домов, были вложены в покупку более дорогого жилья, мне надо было найти какой-то другой источник доходов, чтобы содержать семью, погашать ипотечный кредит и оплачивать повседневные нужды.
Поэтому я решил стать инвестором в недвижимость. Я снова взялся за учебу, начал посещать семинары, читать литературу и штудировать учебные курсы. Я вступал в контакты с другими инвесторами и брокерами, которые могли чему-то научить меня. К счастью, я очень быстро понял, что для успешных инвестиций в недвижимость совсем необязательно иметь кучу денег и располагать неограниченным кредитом. На самом деле инвестору надо только овладеть проверенными временем приемами, позволяющими вкладывать в дело чужие деньги.
Если задуматься, то этот принцип постоянно используется в бизнесе, только каждый раз называется по-разному. Когда крупная корпорация переходит из рук в руки, то это зачастую становится результатом так называемого «леверажного выкупа». По сути это попросту означает, что покупатели применяют эффект финансового рычага вместо того, чтобы выкладывать собственные средства. Другими словами, они пользуются для этого чужими деньгами. А можете ли и вы воспользоваться этим методом? Конечно! Единственное различие между леверажным выкупом крупного предприятия и приобретением жилого дома на одну семью за чужие деньги заключается в количестве этих денег.
Возьмите на заметку
Основной принцип бизнеса – использование чужих денег.
Вы можете спросить: «А у кого же взять эти деньги?» Вопрос вполне законный, и я постараюсь дать на него несколько ответов. Все зависит от творческого подхода к различным ситуациям. В одних случаях можно, к примеру, использовать деньги продавца, в других – деньги партнеров, в третьих – привлекать к делу инвесторов.
Способы, которыми я хочу с вами поделиться, прошли испытание временем и могут применяться в условиях высоких и низких банковских учетных ставок, на рынках, испытывающих экономический подъем (как в 2003–2005 годах) или спад (как в 2008–2009 годах). У каждого инвестора есть свои конкретные цели и обстоятельства, каждый из них располагает различными знаниями и навыками, да и любой объект недвижимости по-своему уникален и имеет какие-то особенности. Вот тут-то и проявляется в полной мере вся прелесть этих творческих методов! Вы можете выбрать среди них тот, который лучше всего подходит к вашей ситуации. Освоив детали каждой стратегии, вы сразу сможете определить, какие ее элементы играют против вас, а какие можно использовать к собственной выгоде. Контроль над ситуацией находится в ваших руках. Поняв, за какие веревочки надо дергать в каждом конкретном случае, вы сполна сможете реализовать все имеющиеся возможности.
Продавец сам может профинансировать вашу покупку
Один из самых очевидных источников финансирования при покупке недвижимости – это ее владелец. В конце концов, кто больше его заинтересован в том, чтобы сделка состоялась? Продавец может ответить согласием или отказом на ваши вопросы: «Готовы ли вы финансировать покупку?» или «Согласны ли вы принять долговое обязательство?»
Возьмите на заметку
Никогда не забывайте, что продавец больше всех заинтересован в том, чтобы сделка состоялась.
